프롤로그
부동산 경매 초보를 위한 교과서

[0교시 부동산 경매의 세계에 오신 것을 환영합니다]
투자자의 마인드셋
“자신의 위기 대처 능력을 파악하라”

경매의 핵심 원리와 개념
“부동산을 입찰에 부쳐 현금화하는 과정”

POINT 전용 면적과 공급 면적
“전용 면적으로 비교, 공급 면적은 참고만”

[1교시 경매정보 사이트로 권리 분석 단번에 끝내기]
왜 권리 분석이 중요한가
“투자의 감을 믿기보다 물건의 가치를 정확하게 판단하라”

경매정보 사이트 완벽 독해
“글자 하나, 숫자 하나로 보증금을 날리기도 한다!”

POINT 중복 사건과 공동 담보
“한 물건에 여러 사건이거나 여러 물건이 한 사건이거나”

말소기준권리를 확인하라
“내 돈을 지키는 경계선, ‘말소’와 ‘인수’ 쉽게 구별하기”

임차인의 대항력을 확인하라
“이걸 모르면 남의 세입자 보증금까지 대신 물어줘야 한다”

POINT 취하와 취소
“스스로 철회하거나 재판부가 철회하거나”

[2교시 경매정보 사이트로 살펴보는 권리 분석 실전 사례]
돈 버는 투자자의 권리 분석
“실전은 다르다! 권리 분석 유형별 체크포인트”

POINT 배당요구를 하지 않은 임차인 해결법
“등기와 점유를 정리, 신규 임차인 보증금으로 상환”

[3교시 돈 되는 물건 실전 검색]
돈 되는 물건 검색법
“경매정보 사이트를 1,000퍼센트 활용하라”

법원이 보증하는 유일한 서류
“매각물건명세서를 반드시 검토할 것”

건물등기 검토하기
“요약본으로 3초 만에 끝내기”

물건 현황 파악하기
“사진과 지도로 1차 입지 확인”

[4교시 실투자금과 최종 수익 분석 단번에 끝내기]
팔 수 있는 가격을 조사하라
“거품 없는 진짜 시세를 찾는 법”

투자의 성패를 가르는 수익 분석
“숨어 있는 ‘1차 · 2차 추가 비용’ 계산법”

전세 계약 시 수익 분석
“내 돈 안 들이는 ‘플피’, 리스크 줄이는 ‘마피’ 전략”

현장 조사 체크포인트
“부동산 사장님도 모르는 진짜 물건 가치 파악법”

현장 조사 후 반드시 해야 할 일
“발품 판 뒤에는 수익률 분석표 업데이트”

입찰가 결정하기
“매도 가격에 맞춰야 손해가 없다”

[5교시 실수 없이 입찰하는 법]
입찰 시 주의점
“어이없는 실수가 의외로 많다”

자꾸 패찰하더라도
“실패는 아니다. 투자의 관점을 바꿔라!”

POINT 하자 있는 물건 대처법
“끝까지 탐문하고 근거를 확인하는 사람이 기회를 잡는다”

[6교시 순조로운 매도를 위한 마무리 수업]
매매사업자 등록하는 법
“세후 수익을 높이는 치트키”

빠르게 명도하는 실전 기술
“명도에 임하는 가장 슬기로운 방법”

투자자를 위한 실전 인테리어 전략
“큰돈 들이지 않고 부동산 가치 2배 높이는 법”

빠르게 매도 또는 임대하기
“남들보다 더 빨리 더 높은 가격에 파는 노하우”

POINT 부동산 직거래의 단점
“보안과 관리에 각별히 신경 써야 한다”

에필로그
이제 현장으로 나갈 시간입니다

저자 : 양진노
“양쌤을 만나면 투자의 길이 보인다!”
일반물건과 특수물건 투자 실무를 모두 마스터한 부동산 경매 전문가이자 초보 투자자들의 경매 교육과 코칭에 힘쓰고 있는 부동산 투자 멘토

부동산 경매 투자 교육기관 ‘양쌤스쿨’의 대표로서 교육생들이 혼자서 자신 있게 투자하는 그 순간까지 함께하는 교육을 이어가고 있다. 10여 년에 걸쳐 수백 건의 부동산 경·공매 투자 현장을 직접 뛰어다녔다. 아파트, 빌라 등 일반물건을 넘어 지분·법정지상권·유치권·분묘기지권 등의 특수물건, 건물 근생 디벨롭까지 투자 영역을 넓혀왔다. 지금까지 100여 건을 낙찰받고 투자하고 디벨롭 프로젝트를 진행했다.
수많은 물건을 접하며 부동산의 진정한 가치를 파악하기 위해 현장 조사와 탐문을 해온 전문가이기도 하다. 이해관계자들과 얽혀 있는 갈등을 풀어내기 위해 협상과 셀프 소송을 하며 문제를 해결해왔고 끈기 있게 몰입하여 투자의 돌파구를 만들고 끝내 수익을 실현해온 실전 투자자다.
지금까지 누적 1,500여 명의 수강생을 만났다. 오프라인 특강 500여 회, 유튜브 라이브 200여 회를 진행했다. 특히 1:1 코칭으로 함께한 수강생들이 실제 낙찰에 이른 사례만 50여 건에 이른다.
경매 교육을 하면서 돈은 벌고 싶은데 뭐부터 해야 할지 몰라 막막해하는 사람들을 많이 만났다. 양쌤 역시 투자를 처음 시작할 당시 어려움을 많이 겪었다. 덕분에 경매 초보가 어디서 어떤 어려움을 느끼는지, 그 어려움을 어떻게 해결해야 할지를 누구보다도 잘 알고 있다. 이 물건이 내가 감당할 수 있는 물건인지, 내가 감당할 수 있는 물건의 금액은 어디까지인지, 갈등을 효과적으로 풀어내는 명도 실무와 보증금 미상인 물건을 조사하는 법 등. 대한민국 어느 경매 투자 멘토보다 살아 있는 투자 지식, 바로 써먹을 수 있는 진짜 노하우를 전하고 있다.

부동산 시장이 얼어붙을수록 경매 시장은 황금기!
왕초보도 흔들림 없이 투자를 할 수 있는
부동산 경매 진짜 실전서!

현재 부동산 시장은 고금리와 대출 규제로 매우 경직되어 있다. 하지만 역설적으로 이런 시기일수록 우량 물건들이 경매 시장으로 대거 유입된다. 경쟁은 줄어들고 좋은 매물은 쏟아지는 지금이야말로 부동산 경매를 공부하고 실전에 뛰어들 최적의 타이밍이다. 매달 들어오는 월급만으로는 삶을 바꿀 수 없다. 스스로 수익을 창출하는 투자자가 되기 위해서는 당장 실전에서 활용할 무기가 필요하다. 이 책은 뜬구름 잡는 이론이나 복잡한 법률 용어 풀이에 집착하지 않는다. 얼어붙은 시장에서도 당신의 계좌에 당장 현금을 채워줄 구체적이고 현실적인 실전 경매 마스터 에디션이다.

권리 분석의 함정부터 껄끄러운 명도까지,
문제 해결의 마스터키를 손에 쥐다

경매 초보들이 투자 과정에서 가장 많이 하는 실수는 권리 분석을 꼼꼼하게 하지 못해 예상치 못한 보증금을 떠안는 것이다. 이 책은 그러한 치명적인 실수를 원천 차단하도록 돕는다. 말소기준권리와 임차인의 대항력 유무 관계, 배당 여부를 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 다양한 물건 사례를 들어 설명했다. 소액임차인의 기준부터 초보들이 헷갈려하는 대항력 유무에 따른 보증금 인수 여부, 보증금 인수 규모를 추정할 수 있는 배당 순서 및 당해세 확인 방법 등 실전 투자에 반드시 필요한 핵심을 짚어낸다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 하는 물건의 경우 막연히 두려워 피할 것이 아니라 구체적인 인수 금액에 접근함으로써 현실적으로 투자 여부를 타진해볼 수 있는 실무 지식이다. 많은 이들이 두려워하는 '명도' 역시 걱정할 필요가 없다. 자진 퇴거를 거부하는 점유자와 협상하는 기술부터 인도명령과 강제 집행 같은 합법적인 절차를 영리하게 활용하는 방법까지 매우 상세하게 소개한다. 전자소송 사이트를 통해 직접 인도명령 신청서를 작성하는 구체적인 과정까지 화면과 함께 보여준다. 이 책의 내용을 숙지하고 나면, 어떤 돌발 상황이 발생하더라도 흔들림 없이 문제를 깔끔하게 해결하는 실전 투자자가 되어 있을 것이다.

막연한 ‘감’에 의존하는 투자는 끝났다
‘양쌤의 수익률 분석표’로 확실한 마진을 계산하라

부동산 경매에서 가장 중요한 것은 단순한 낙찰이 아니라 '얼마에 팔아서 얼마의 수익을 남길 수 있느냐'이다. 이 책은 독자들이 실전에서 바로 써먹을 수 있도록 저자의 노하우가 완벽히 집약된 '양쌤의 수익률 분석표'를 제공한다. 이 분석표 하나면 취득세, 법무비는 물론 명도비와 인테리어 비용 등 매도에 이르기까지 투자자의 지갑을 열게 만드는 ‘1차·2차 추가 비용’을 낱낱이 파헤칠 수 있다. 내 실투자금이 얼마나 들어갈지 오차 없이 정확하게 계산해 주는 강력한 무기다. 더 이상 감정에 휘둘리거나 막연한 희망만으로 입찰가를 산정할 필요가 없다. 이 책이 쥐여주는 수익률 분석표를 활용한다면 리스크를 완벽히 통제하고 확실한 수익이 보장된 물건에만 정확하게 귀중한 자본을 투입하게 될 것이다.

15년 차 직업 군인에서 실전 투자자로!
현장에서 직접 몸으로 부딪쳐 얻어낸 부동산 경매 생존 기술!

이 책의 저자는 15년 동안 직업 군인으로 생활하며 빠듯한 월급에 지쳐, 실전 투자에 뛰어들었다. 살아남기 위해 섀시와 창호 기술까지 직접 배워 1,400만 원짜리 인테리어 견적을 870만 원으로 줄여버린 철저한 실전파다. 물건 검색부터 낙찰, 명도, 인테리어를 거쳐 최종 매도와 임대까지, 수백 건의 현장에서 생생한 실무 사이클을 몸소 겪으며 실전 투자 감각을 증명해왔다. 이 책을 읽으면 저자가 직접 부딪쳐 터득한 가장 현실적이고 수익과 직결되는 기술을 고스란히 얻게 될 것이다.

책 속에서

마인드를 갖추는 것이다. 자신이 부동산 경매에 취약한 심리를 가졌다면 끊임없이 마음을 다잡고, 반대로 경매에 어울리는 심리를 가졌다고 해도 늘 방심하지 말고 준비하고 냉철하게 조사 탐문해 수익 분석을 판단하며 꾸준히 배우려는 마음을 잃지 않아야 한다. 자신의 약점을 잘 극복하고 강점을 살리면서 부동산 경매에 필요한 마인드를 잘 갖춘다면 시장에서 오래 살아남을 수 있을 것이다.
--- p26, 「0교시 부동산 경매의 세계에 오신 것을 환영합니다」중에서

임차인에게 대항력이 있는지 여부는 전입신고일로 결정된다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 발생한다. 만약 말소기준권리 날짜보다 임차인의 전입일자가 빠르다면 대항력이 있는 경우다. 다시 말해 대항력은 임차인이 보증금을 우선적으로 받을 수 있다는 의미를 담고 있다. 반대로 경매 물건의 권리 분석에서 대항력이 없는 임차인이라고 판단 되면 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 권리가 없는 경우가 많다. 따라서 실무적으로는 대부분 권리 분석이 더 이상 필요하지 않다.
--- p89, 「1교시 경매정보 사이트로 권리 분석 단번에 끝내기」중에서

임차인이 실제로 얼마를 배당받는지 확인하려면 그보다 먼저 배당을 받는 선순위 권리자들이 얼마를 가져가는지 확인해야 한다. 하지만 경매 입찰자 입장에서는 경매 물건의 당해세, 즉 국세나 지방세를 파악하기가 쉽지 않다. 이 정보는 직접 법원 경매계에 찾아가 사건 기록을 열람해 교부청구서를 확인하는 수밖에 없다. 그마저도 낙찰자 혹은 이해관계자인 채권자 또는 임차인에 한해 열람이 가능하다.
--- pp103~104, 「1교시 경매정보 사이트로 권리 분석 단번에 끝내기」중에서

우선은 초보자로서 부동산 중에서도 주거용 물건을 검색해보자. 아파트나 빌라를 클릭한 다음, 면적에서 85㎡를 입력하고 지역은 관심 지역으로 설정한 후 검색을 클릭한다. 그러면 해당 지역 아파트와 빌라 목록이 검색 결과로 나타난다. 참고로 면적에서 85㎡ 이상은 부가세 10퍼센트를 추가로 내야 하므로 전용 면적 84.99㎡ 이하를 기준으로 검색하는 것이다.
--- p131, 「3교시 돈 되는 물건 실전 검색」중에서

경매는 실제 자금이 투입되는 투자이므로 낙찰부터 명도, 인테리어, 매도, 세금 납부까지 전 과정에 들어가는 비용과 최종적으로 남는 금액을 정확히 계산해야 한다. 그래야만 비로소 전체 투자 대비 실제 수익률을 제대로 파악할 수 있다.
이 과정을 생략하면 표면적인 수익만 보고 판단하게 되어 예상과 실제 수익 사이에 큰 차이가 발생할 수 있다. 예를 들어 분석상으로는 1천만 원 수익으로 보였지만 실제로는 200만 원만 남는 경우도 충분히 발생할 수 있다.
따라서 수익은 감이 아니라 수치로 정확하게 접근해야 한다. 또 가능한 한 실제와 가깝게 세부 항목까지 꼼꼼하게 반영해야 한다. 여기서 핵심은 수익이 날 것 같다는 감이 아니라 실제로 얼마가 남는다는 객관적 자료를 기준으로 판단하는 것이다.
--- pp183~184, 「4교시 실투자금과 최종 수익 분석 단번에 끝내기」중에서

점유자가 과도한 이사비를 요구할 경우, 그 요구가 정당하지 않다는 점을 주지시키고 합리적인 범위 내에서 협의하겠다는 태도로 대응해야 한다. 특히 점유자가 대항력 있는 임차인이 아닌 경우, 또는 소유자 겸 채무자인 경우에는 근본적으로 이사비나 보증금의 책임 주체가 낙찰자가 아니라는 점을 명확히 설명해야 한다. 분명하게 전달하는 것이 중요하다.
명도는 결국 낙찰자가 법적으로 권리를 확보한 상태에서 진행하는 절차다. 따라서 불필요한 걱정을 줄이고 협상과 법적 절차를 병행하며 차근차근 해결해나가면 된다. 점유자의 상황에 따라 시간이 걸릴 수 있지만 결국 명도 과정은 절차에 따라 해결되는 문제다. 조바심을 내기보다 차분하게 대응하고 필요한 법적 절차를 순서대로 진행하는 자세가 필요하다.
--- p226, 「6교시 순조로운 매도를 위한 마무리 수업」중에서