추천사
저자의 말: 격동의 시장에서 정책을 읽어내는 능력의 중요성
서문: 사람들은 왜 정책을 외면하는가?

1장. 정책의 배후: 인센티브, 제도, 그리고 시장
시장은 어떻게 움직이는가?
인센티브는 사람의 행동을 바꾼다
제도는 인센티브를 작동시킨다
시장과 제도, 그리고 정책의 상호작용
[제도가 포용적인지 어떻게 측정할 수 있을까?]

2장. 정책과 시장은 어떻게 작동하는가?
정책은 의도를 말하지만, 시장은 인센티브에 반응한다
재정·금융정책의 설계자, 정부
통화정책의 설계자, 한국은행
주택시장은 두 정책의 역학이 만나는 플랫폼이다
통화정책의 방향과 강도를 주목하자
주택·통화정책 신호의 방향·강도 정합성을 확인하자
시장 반응을 관찰한 뒤 정합성을 판단하자

3장. 지표로 보는 시기별 주택시장 진단과 시사점
역대 정부의 주택정책 진단
지난 27년간 아파트 매매시장의 흐름
지난 27년간 주택전세시장의 흐름
역대 정부별 시장 안정화 지표
역대 정부별 양극화 완화 지표
역대 정부별 부동산 정책 종합 지표

4장. 정책으로 시장을 읽기 위한 여섯 가지 제언
여섯 가지 제언을 알아보기에 앞서
금리와 규제가 충돌하면 시장은 비틀거린다
강한 규제는 시장 참여자의 구성을 바꿀 수 있다
투기지역 지정은 불씨 자체를 꺼뜨리지 못한다
임대인의 공급 유인을 꺾는 임차인 보호는 역효과를 낸다
세금의 일부는 임대료로 임차인에게 전가될 수 있다
금리가 안정적일수록 금융·대출정책 영향이 커진다
[역대 정부별 대표 정책과 정성적 평가]

주

저자 : 송인호
한국개발연구원(KDI) 경제교육·정보센터 소장
고려대학교를 졸업한 뒤 삼성물산과 LG투자증권(기업금융, M&A)에서 실무 경험을 쌓았다. 이후 컬럼비아대학교에서 통계학 석사 학위를, 오하이오주립대학교에서 경제학 석·박사 학위를 받았다. 현재 한국개발연구원 선임연구위원이자 경제교육·정보센터 소장으로 재직하며, 국민경제자문회의 정책연구심의위원으로도 활동하고 있다.
부동산 정책의 계량 분석과 시계열 분석, 거시경제학을 중심으로 연구해 왔다. 한국개발연구원 경제전략연구부 부장을 역임했으며, 미국 신시내티대학교 린드너 경영대학 방문학자( Lindner College of Business Visiting Scholar)로도 활동했다. 또한 국토교통부 주택정책자문위원, 주거정책심의위원, 사학연금 자산운용위원 등을 지냈다.
주요 연구로 「종합부동산세 변화가 주택가격과 민간소비에 미치는 영향」(국토계획, 2021), 「세대 간 주택시장의 이해와 주거유형 선택의 경제적 함의」(한국경제포럼, 2020), 「우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향」(KDI 정책포럼, 2019) 등이 있다.

『정책이 바뀌면 부동산 시장은 어떻게 움직이는가』에서는 금리·세제·대출 규제·부동산 대책 등에 담긴 신호를 해석하고, 정책의 의도와 실제 주택시장의 반응을 구분해 경제와 자산시장의 변화를 판단하는 방법을 제시한다.

지난 27년의 데이터로 보는 역대 정부별
부동산 정책과 대한민국 집값의 궤적

부동산 시장의 움직임은 개별 정책 하나만으로 설명하기 어렵다. 정책이 만들어 내는 실제 인센티브가 누적되는 동시에 여러 정책이 보내는 신호와 시장 참여자들의 기대가 맞물려 형성되기 때문이다.

『정책이 바뀌면 부동산 시장은 어떻게 움직이는가』는 이 같은 구조를 바탕으로 지난 27년간 역대 정부가 내놓은 주요 부동산 정책과 아파트 매매가격, 주택 전세가격 데이터를 분석해 대한민국 집값의 흐름을 추적한다. IMF 외환 위기 이후의 회복기부터 글로벌 금융위기, 초저금리와 유동성 팽창, 코로나19 팬데믹, 가파른 고금리 조정기까지, 각 시기의 정책과 시장 지표를 같은 시간축 위에 놓고, 정책의 의도와 시장의 실제 움직임을 살핀다.

또한 정책 신호를 읽는 방법으로, 주택정책과 통화정책의 ‘정합성’이라는 분석 틀을 제시한다. 시장 참여자들은 정부의 대출·세금·공급 정책과 한국은행의 금리 정책을 동시에 신호로 받아들인다. 따라서 금리 인하와 규제 완화처럼 두 정책이 같은 방향을 가리키는지, 혹은 금리는 내리는데 규제는 강화되는 식으로 서로 충돌하는지를 먼저 살펴야 한다. 금리 변화는 미미한데 대출 규제만 급격히 강화되거나 초저금리의 영향이 규제보다 훨씬 클 경우, 시장은 더 강한 한쪽의 신호에 반응한다. 이러한 구조를 이해하는 순간, 과거에는 모순처럼 보였던 시장의 움직임이 하나의 그림으로 보이기 시작한다.

아울러 아파트 매매가격과 주택 전세가격도 함께 분석한다. 매매가격의 움직임만으로는 주택시장의 전체 상황을 판단하기 어렵기 때문이다. 예컨대 매매가격이 안정세를 보이더라도 전세가격이 급등하면 무주택자의 주거 부담은 오히려 가중된다. 반대로 집값이 상승했더라도 그것이 투기적 과열에 기인한 것인지, 소득 및 물가 상승에 따른 자연스러운 조정인지에 따라 달리 해석해야 한다. 서울과 지방 간 격차, 실수요자의 주거 안정성 개선 여부, 주택 공급 여건 등도 종합적으로 고려해야 한다. 이에 가격 급등락 여부를 파악하는 ‘안정화 지표’와, 지역 간 불균형 추이를 가늠하는 ‘양극화 완화 지표’를 함께 제시한다.

시장 환경이 빠르게 변화하는 오늘날, 단편적인 부동산 뉴스나 일회성 대책에 휘둘리지 않으려면 정책과 시장이 보내는 신호를 제대로 해석할 수 있어야 한다. 정책과 시장의 작동 원리를 입체적으로 이해하고 부동산의 큰 흐름을 꿰뚫고 싶은 이들에게 이 책이 명확한 지침이 되어줄 것이다.