머리말

인트로 주택과 세금

1. 주택의 생애주기별 세금
· 취득단계: 내 집을 어떻게 취득할지 제일 신중하게 생각해야 하는 단계
· 보유단계: 보유하고만 있어도 내는 세금, 국가에 월세를 납부하다
· 처분단계: 주택을 유상으로 매도하거나 가족에게 증여·상속할 때

2. 세금으로 집값 잡겠다?

1징 주택 투자자가 알아야 할 지역 완벽 가이드

1. 주택 취득과 토지거래허가구역
· 개요
· 허가대상
· 허가절차
· 허가의 효과
· 허가를 받지 않아도 되는 경우
· 벌칙 및 이행강제금
· 신청서류
· 허가구역 지정에 대한 주요 현황
· 주요 Q&A
· 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완

2. 조정대상지역 vs 투기과열지구 vs 투기지역
· 규제지역 비교 정리
· 규제지역 지정효과 세부내용

3. 인구감소지역 vs 인구감소관심지역

4. 수도권 및 수도권과밀억제권역
· 수도권
· 권역의 구분 및 범위

2장 소형주택 및 지방주택 활성화 대책

1. 소형주택

2. 수도권 밖 준공 후 미분양주택

3. 인구감소지역 및 수도권 밖 인구감소관심지역

3장 주택 취득세

1. 주택 취득세 일반
· 주택 취득세의 과세대상
· 주택 취득세의 납세의무자
· 주택 취득세의 세율
· 주택 취득세 신고·납부기한

2. 주택 취득세와 그 부가세
· 농어촌특별세
· 지방교육세

3. 주택 취득세 감면

· 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면
· 생애최초 및 출산·양육을 위한 주택 구입 시 감면
· 지방 소재 준공 후 미분양 아파트에 대한 감면
· 인구감소지역에 대한 감면

5. 주택 취득세 FAQ

6. 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출
· 부동산 거래의 신고
· 주택 득자금 조달 및 입주계획서

4장 주택 보유세 Preview

1. 주택을 보유하면 발생되는 보유세 4총사
· 재산세, 2017년부터 주목받기 시작하다
· 종합부동산세, 2021년부터 주목받기 시작하다
· 종합소득세, 2019년부터 주목받기 시작하다
· 건강보험료, 2018년부터 주목받기 시작하다

2. 역대급 보유세를 맞이하다
· 2021년 패닉상태의 다주택자와 법인주택보유자

3. 부동산 공시가격 현실화 계획, 재추진될 것인가?
· 부동산 공시가격 현실화 계획이란?

5장 주택분 재산세

1. 주택분 재산세란?
· 과세기준일: 매년 6월 1일
· 괴세대상: 주택
· 납세의무자: 주택을 사실상 소유한 자
· 과세표준: 주택공시가격×공정시장가액비율
· 재산세율
· 세부담증가 완충장치 2가지

2. 주택분 재산세와 그 부가세
· 주택분 재산세
· 도시지역분
· 지역자원시설세(소방분)
· 지방교육세

3. 주택분 재산세 실전사례
· 1세대 1주택자 재산세
· 1세대 다주택자 재산세

4. 주택분 재산세 부과와 납부
· 주택분 재산세 납부기한
· 주택분 재산세 3개월 분할납부
· 주택분 재산세 물납
· 주택분 재산세 납부유예

5. 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면

6. 주택분 재산세 FAQ

6장 주택분 종합부동산세

1. 주택분 종합부동산세
· 과세기준일: 매년 6월 1일
· 과세대상: 주택
· 납세의무자: 주택분 재산세 납세의무자
· 과세표준: (주택공시가격-공제금액)×공정시장가액비율
· 종합부동산세 세율
· 공제할 재산세액
· 세부담 증가 완충장치
· 농어촌특별세 부담

2. 종부세법상 1세대 1주택
· 1세대
· 1주택
· 1세대 1주택자 특혜
· 부부 공동명의 1주택자의 단독명의 신청 특례

3. 종부세 부과와 납부
· 고지서 납부 vs 신고·납부
· 분납
· 납부유예

4. 실전사례
· 1세대 1주택자 단독명의
· 1세대 1주택자 공동명의
· 1세대 2주택자(부부 각각 소유)
· 1세대 2주택자(홍길동이 둘 다 소유)

5. 합산배제 신고
· 합산배제 임대주택
· 합산배제 사원용 주택 등

6. 종부세 FAQ

7장 주택 임대소득에 대한 종합소득세

1. 비과세되는 주택 임대소득도 있다?
· 주택 임대소득 과세대상
· 주택 수 계산

2. 주택 임대소득세 계산방식 및 총수입금액 산정
· 주택 임대소득세 계산방식
· 주택 임대 총수입금액
· 소득금액과 종합소득세

3. 주택 임대소득세 계산구조
· 분리과세 방식
· 종합과세 방식
· 종합소득세 산출 및 납부

4. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면
· 세액감면 요건
· 임대의무기간 위반 시 불이익

5. 주택 임대개인사업자 사업장현황신고
· 유의사항
· 홈택스 신고 흐름

6. 주택 임대소득세 FAQ

8장 주택 보유와 건강보험료

1. 주택 보유와 건강보험료의 관계
· 국민건강보험제도 개요
· 건강보험의 가입자
· 가입자별 건강보험료 산정 구조

2. 건강보험료에 많은 영향을 끼치는 주택 보유
· 직장가입자가 퇴사하는 경우 타 가입자로 전환
· 주택 보유 시 건강보험료 증가에 영향

3. 주택 보유와 건강보험료 FAQ

9장 주택 양도소득세

1. 주택 양도소득세 개요
· 주택 양도소득세 과세대상
· 양도 또는 취득의 시기
· 납세의무자
· 양도가액
· 필요경비
· 양도차익의 계산
· 장기보유특별공제
· 양도소득세 세율
· 세액공제·감면
· 신고·납부

2. 주택 양도소득세 비과세 총정리
· 1세대 1주택 비과세
· 1세대 2주택 비과세 특례
· 1세대 1조합원입주권 비과세
· 1세대 1주택 + 1조합원입주권 비과세
· 1세대 1주택+1분양권 비과세

3. 다주택자 중과세 제도
· 다주택자 중과세 제도 개요
· 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 프로세스
· 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위
· 1세대 3주택·조합원입주권·분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위
· 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위
· 1세대 2주택·조합원입주권·분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위

4. 조세특례제한법 과세특례제도
· 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
· 수도권 밖의 지역에 있는 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례
· 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

5. 주택 양도소득세 FAQ

10장 주택 증여세

1. 주택 증여 시 발생되는 증여세
· 주택 증여 사례 검토
· 주택 증여세 개요

2. 저가양수·고가양도 시 발생되는 증여세
· 저가양수·고가양도에 따른 이익의 증여 규정
· 저가양수 사례 검토

3. 주택 증여세 FAQ

11장 주택 상속세

1. 주택 증여 시 발생되는 상속세
· 주택 상속 사례 검토
· 주택 상속세 개요

2. 주택 상속세 FAQ

12장 법인과 주택

1. 법인과 주택 Life Cycle Tax

2. 법인의 주택 취득세
· 법인의 유상·무상거래에 대한 취득세
· 장기일반민간임대주택 등에 대한 취득세 감면
· 법인의 부동산 거래의 신고

3. 법인의 주택 보유세
· 주택분 재산세
· 주택분 종합부동산세
· 주택 임대소득에 대한 법인세

4. 법인의 주택 양도차익에 대한 법인세
· 1단계: 각 사업연도에 대한 법인세
· 2단계: 토지 등 양도소득에 대한 과세특례

5. 법인과 주택 FAQ

13장 주택의 단계별 세금의 계산구조

1. 취득단계

2. 보유단계
· 재산세
· 종합부동산세
· 종합소득세
· 건강보험료

3. 처분단계
· 양도소득세
· 증여세
· 상속세

저자 : 김성욱
성균관대학교 재료공학 및 경영학을 복수전공하였으며, 2006년(제43회) 세무사 시험과 2020년(제31회) 공인중개사 시험에 합격하였다. 2007년 ㈜신한은행 공채로 입행하여 개인금융 및 기업금융 업무뿐만 아니라 기업컨설팅팀에서 가업승계 등 세무컨설팅을 15년간 수행하였다. 이후 신영증권㈜으로 이직하여 APEX패밀리 오피스본부 및 헤리티지솔루션본부에서 고액자산가의 부동산, 주식, 신탁 등 다양한 세금에 대해 다양한 솔루션을 제공하였다.
현재는 ㈜우리은행 WM영업전략부 세무컨설팅팀에서 근무 중으로 종합소득, 상속·증여, 주택 세금 등 광범위한 세금 영역에 대해 같이 고민하고 최상의 솔루션을 제공하기 위해 노력하고 있다. 백화점 VVIP 대상 강의 및 재테크박람회 1:1 상담, 우리은행 PB 대상 교육 등도 수행하고 있다.
최근 10년간 주택의 대세 상승기에 수많은 규제책과 당근책이 난무하고 정비되지 않은 주택 세금에 고민이 많은 자산가들과 대화하며 수많은 경험을 쌓았고 이론으로 해결되지 않은 영역이 있는 만큼 직접경험의 영역에서도 부단히 노력하며 노하우를 축적했다.
주택은 실거주와 투자가 공존하는 대상이라서 온 국민의 관심사다. 그 주택에 매우 흥미를 갖고 있는 국민의 한 사람으로서 세금의 영역에서 변화하는 흐름을 면밀히 기록하며 최선의 솔루션을 도출하기 위해 기본에 충실하고자 노력하고 있다.

2026년 새롭게 쓴 최신 부동산 세금 정보
지금 이 순간 가장 기다려온 부동산 절세 신간
모르면 두렵다! 세금을 두려워해서는 안 된다! 알아야 한다!
주택 생애주기별 세금 완전정복

최근 부동산 세금 부담과 변동성이 커지면서 토지거래허가제, 조정대상지역, 다주택자 중과제도 등 부동산 세법개정 및 각종 규제 관련 정확한 부동산 세금 정보가 돈이 되는 세상이다. 대단한 부동산 자산가이거나 투자에 대한 대단한 포부를 갖고 있는 적극적인 투자자가 아니라도 집을 이미 갖고 있는 이들은 물론 생애 첫 집을 마련하고자 준비 중인 이들이라면 부동산 절세에 대한 정보가 필수다. 그런 니즈에 맞춰 2026년 부동산 세금 관련 개정판이 쏟아지고 있지만, 정작 2026년 현재 부동산 세금 관련 최신의 정확한 정보만으로 새롭게 쓴 신간은『집주인을 위한 부동산 절세의 모든 것』이 독보적이다. 집 한 채 마련하는 순간부터 취득할 때 취득세, 보유할 때 보유세, 즉 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 건강보험료, 처분할 때 양도소득세와 증여세, 상속세까지 단계별로 주택 생애주기에 맞춰 반드시 내야 하는, 피해갈 수 없는 부동산 세금의 모든 정보를 이 한 권에 꾹꾹 눌러 담았다. 다양한 사례와 계산방법을 다루고 있어 저마다의 상황에 꼭 들어맞는 내 돈 지켜주는 부동산 절세 방법을 얻을 수 있을 것이다.
취득세는 주택을 유상취득하거나 무상취득(상속·증여)할 때 발생하는 지방세다. 여러 주택을 유상취득하는 경우 일반세율(1.1~3.5%)이 아닌 중과세율(8.4~13.4%)이 발생할 수 있고, 다주택자 부모의 주택을 증여받는 경우도 중과세율이 발생할 수 있다. 취득하고자 하는 주택의 실거주 용이성, 투자성, 규제지역 및 공동소유 여부, 주택담보대출을 포함한 가용자금 등을 신중하게 고려해야 하며 그렇지 않은 경우 각 단계별 세금 등에 큰 영향을 미칠 수 있다.
재산세는 매년 과세기준일(6월 1일)에 주택을 보유하는 자에게 주택별로 공시가격에 부과되는 지방세다. 주택 공시가격이 시세 상승과 비례하면서 점차 부담이 커지고 있고 결코 적은 세금이 아니다. 부가세로는 도시지역분, 지역자원시설세, 지방교육세가 있으며 같이 납부하게 된다.
종합부동산세(종부세)는 재산세를 납부하는 주택의 공시가격을 인별로 합산하여 9억 원(1세대 1주택자 12억 원) 초과하는 자에게 부과되는 국세다. 합산된 공시가격이 클수록 높은 누진세율을 적용받다 보면 한숨이 절로 나온다. 부가세로는 농어촌특별세(종부세의 20%)가 있다. 주택임대소득에 대한 종합소득세(사업소득세)는 부부 합산 주택 수에 따라 월세와 임차보증금에 대해 납부하는 국세다. 연간 2,000만 원 이하의 주택 임대소득은 분리과세(15.4%) 또는 종합과세(6.6~49.5%)를 선택하여 신고하며, 연간 2,000만 원 초과하는 경우 종합과세로 신고하게 되어 있다. 다른 종합소득이 많은 상태에서 이 임대소득도 합산되면 세부담이 크게 증가한다. 부가세로는 지방소득세(종합소득세의 10%)가 있다.
건강보험료는 주택의 임대소득과 공시가격으로 인해 증가하기도 한다. 직장을 다니는 직장가입자의 경우 보수(봉급) 외에 별도 소득으로 인해 납부하는 ‘보수 외 소득월액 보험료’는 임대소득을 포함하여 연 2,000만 원 초과하는 경우 그 초과분에 대해 보험료가 증가한다. 이러한 직장가입자에 연결되어 있는 피부양자는 임대소득과 공시가격에 따라 해당 자격이 상실되어 지역가입자로서 건강보험료가 발생되게 된다. 지역가입자의 경우는 ‘임대소득 등’과 ‘부동산 재산세 과세표준(공시가격×공정시장가액비율)’을 가중평균하여 건강보험료를 산출한다.
양도소득세는 주택을 매도하는 경우 양도차익(양도가액 - 취득가액)에 대해 납부하는 국세다. 1세대 1주택 및 일시적 2주택은 생각보다 양도세가 적게 산출되지만 그 요건이 생각보다 까다롭다. 다주택자는 조정대상지역 주택을 매도하는 경우 장기보유특별공제도 비적용되고, 최대 82.5%의중과세율을 적용받을 수 있다.
상속·증여세는 주택을 무상으로 이전할 때 발생하는 국세다. 주택을 증여하는 경우 주택의 시가(또는 공시가격)에 증여재산공제(부모로부터 증여받는 성년자인 경우 5,000만 원, 배우자로부터 증여받는 경우 6억 원 등)를 하고 증여세율(10~50%)을 적용한다. 주택을 상속하는 경우 유고하신 분의 전체 재산에 주택의 시가(또는 공시가격)를 포함하며, 이후 상속공제(자녀가 있으면 최소 5억 원, 배우자가 있으면 5~30억 원 등)를 하고 상속세율(10~50%)을 적용한다. 양도소득세율도 높지만 상속·증여세율도 전 세계에서 일본 다음으로 높다.
처분하고자 하는 주택이 조정대상지역이냐에 따라 양도소득세 1세대 1주택 2년 거주요건과 세율중과 등에 영향을 미친다. 또한 토지거래허가구역이면 매수자가 2년 이상 실거주요건과 투기과열지구에 따른 매수자의 대출제한으로 원활한 처분이 어려울 수도 있다. 이 책은 주택 부동산 세금 관련 수많은 상담을 통해 쌓인 노하우를 담아 실수요자부터 투자자, 사회초년생부터 은퇴자 모두 주택의 생애주기에서 발생하는 세금과 필수적인 지식을 체계적이고 이해하기 쉽게 전달하고 있는 실전 안내서다. 남녀노소를 가리지 않고 주택 세금 공부를 평생 해야 한다. 다른 법률에 비하면 세법은 정말 자주 개정되어서 취득시기에 따라 규제가 적용되기도 하고 안 되기도 하는 변수도 많다 보니 모르면 당할 수밖에 없다. 많이 알면 알수록 내 돈을 지킬 수 있는 부동산 세금 공부를 통해 모두가 생존을 위한 필수재인 동시에 투자처인 소중한 내 집을 영리하게 운용해나가기 바란다.