프롤로그, 전쟁은 이미 시작되었다 004

· 2025년 6월 27일, 총성이 울렸다 004
· 대출책을 쓸 수밖에 없었던 이유 005
· 왜 우리는 대출전쟁에 뛰어들 수밖에 없는가? 006
· 대출전쟁의 진정한 승자는 누구인가? 007

chapter 01 아무도 말하지 않는 대출의 진실 011

· 무리한 빚은 치명적인 리스크다 012
· 계층을 이동하는 부의 3가지 사다리 015
· 좋은 빚과 나쁜 빚을 구별할 줄 모르면 파산한다 018
· 돈의 가치가 떨어지는 과정 024
· 통화량과 아파트 가격의 상관관계 030
· 에셋파킹 해야 하는 아파트 추천 033

chapter 02 대출전쟁에서 승리하는 방법 039

· 내가 사고 싶은 아파트 040
· LTV, DTI, DSR! 다른 건 몰라도 이것만은 알자 044
· 대출은 어떤 요소로 구성되어 있을까? 053
· 대출 한도 늘리는 11가지 전략 064
· 1초 만에 주택구입자금대출 한도 구하는 방법 095
· 전세퇴거자금대출-갭투자자의 새로운 위기 099
· 대출전쟁에 숨어있는 부비트랩 102

chapter 03 승자들의 대출 활용법 107

· 부채를 자본으로 바꾸는 사람들 108
· 승자들의 사업자대출 활용법 111
· 건물주 대출 가이드라인 124
· 개인사업자 VS 법인사업자, 건물주에게 유리한 것은? 136
· 연예인 건물주 사례 140

chapter 04 대출전쟁의 역사를 알면 미래가 보인다 147

· 2025년, 대출 규제의 정점 148
· 역대 정부의 대출 정책과 부동산 시장 153
· 2026년, 규제는 계속된다 169
· 규제 시대에 살아남는 대출 설계 전략 174

chapter 05 대출전쟁 실전 사례 183

· 주택담보대출(아파트) 실전 준비 184
· 주택담보대출 실전 사례 190

에필로그, 책을 마치며 229

부록
주택담보대출 소득공제 완전 정리 234

· 소득공제란 무엇인가 234
· 주담대를 받으면 소득공제를 받을 수 있다 235
· 과세표준 구간별 절세 효과 236
· 금리 유형별 소득공제 한도 237
· 실제 절세 효과 계산 사례 238
· 주기형 vs 혼합형 - 유불리 판단 기준 239
· 세금 계산 기초 공식 242
· 대출 상담 전 체크리스트 243
· 대출 자필서명 시 필요서류 244
· 자금조달계획서 작성 양식 246

저자 : 김도후
모기지 랩(대출연구소) 소장

대한민국에서 부동산 대출의 현장과 이론을 동시에 꿰뚫고 있는 몇 안 되는 전문가다. 서울과학기술대학교 토목공학과를 졸업하고, 건설사 시공팀과 자산관리팀을 거쳐 PF대출 심사역으로 일했다. 수백억 규모의 사업장을 분석하며 금융의 구조를 몸으로 익혔다. 하지만 진짜 공부는 따로 있었다. 직접 부동산 투자에 나서며 다양한 대출을 받아봤고, 모기지 랩을 운영하며 수천 명의 실제 대출 케이스를 마주했다.

직장인, 자영업자, 다주택자, 신용이 낮은 사람들, 저마다의 사정과 조건 속에서 대출이 삶을 어떻게 바꾸는지를 곁에서 지켜봤다. 대출은 단순한 금융 상품이 아니었다. 대출은 삶이었다. 그게 모기지 랩을 만든 이유다. 정보가 없어서, 아는 사람이 없어서 불필요한 피해를 보는 사람이 너무 많았다. 대출로 인해 피해를 보거나 불이익받는 사람이 줄어들길 바라는 마음으로, 교육을 중심에 두고 운영하고 있다.

현재는 금융사 대출모집인으로 활동하면서 자산운용사 IB전문위원도 겸하고 있다. 이 책은 그 모든 현장의 기록이다.

“좋은 빚을 활용해 삶을 윤택하게 만드는 승자가 될 것인가?”

『대출전쟁』은 끝없이 변화하는 대한민국의 부동산 및 금융 정책 속에서 대출을 어떻게 전략적으로 활용해야 하는지 심도 있게 짚어낸 완성도 높은 실용서입니다. 이 책은 단순히 LTV, DTI, DSR과 같은 대출 용어를 사전적으로 나열하는 데 그치지 않습니다. 대신, 2025년에 발표된 6·27, 9·7, 10·15 대책 등 최신 대출 규제의 흐름을 정확히 분석하고 이를 돌파할 수 있는 실무적인 계산법을 14가지 실전 사례와 함께 제공합니다.

특히 개인의 가계자금 대출을 넘어 비주거용 부동산에 적용되는 사업자 대출과 임대업 이자상환비율(RTI) 등 고도화된 전문 영역까지 아우르며, 자본주의 사회에서 부채를 자본으로 전환하는 핵심 원리를 명쾌하게 서술했습니다. 실용 비즈니스와 경제 분야 도서로서 독자들에게 즉각적이고 현실적인 금융 해결책을 제시한다는 점을 이야기하고 있습니다.

구성

Chapter 01. 아무도 말하지 않는 대출의 진실: 통화량(M1, M2)이 기하급수적으로 증가함에 따라 돈의 가치가 하락하는 인플레이션의 기본 원리를 설명합니다. 내 주머니를 채워주는 '좋은 빚'과 비우는 '나쁜 빚'을 철저히 구별해야 하며, 인플레이션을 방어할 수 있는 핵심 지역 아파트에 '에셋파킹' 할 것을 권장합니다.

Chapter 02. 대출전쟁에서 승리하는 방법: 대출 심사의 뼈대인 LTV, DTI, DSR과 새로운 제한 요소인 스트레스 DSR의 개념을 구체적인 계산법과 함께 분석합니다. 생애최초 대출 활용, 정책 대출(디딤돌·보금자리론) 이용, 장래소득 반영 등 실질적인 대출 한도를 최대치로 늘릴 수 있는 11가지 실전 전략을 제시합니다.

Chapter 03. 승자들의 대출 활용법: 오피스텔, 상가, 근생빌딩 등 비주거용 부동산에 폭넓게 적용되는 사업자 대출의 특징과 임대업 이자상환비율(RTI) 공식을 상세히 다룹니다. 빚을 지렛대 삼아 자산을 매입하고, 임대 수익을 창출하여 부채를 온전한 자본으로 전환하는 상위 10%의 투자 방식을 연예인 실전 사례 등을 통해 입증합니다.

Chapter 04. 대출전쟁의 역사를 알면 미래가 보인다: 노무현, 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열 정부를 거쳐 2025년 이후의 현 정부까지 역대 부동산 및 대출 규제 정책의 사이클을 분석합니다. 향후 DSR 규제가 더욱 촘촘해지고 대출 한도에 엄격한 '캡'이 씌워질 것을 예측하며, 국세청에 증빙 가능한 소득을 꾸준히 늘려가는 것이 대출 양극화 시대의 생존 전략임을 역설합니다.

Chapter 05. 대출전쟁 실전 사례: 갑종근로소득원천징수영수증을 활용한 신입 사원, 카드 인정소득으로 DSR을 해결한 주부, 전세퇴거자금 대출 한도 계산 등 14가지의 구체적이고 현실적인 실전 사례를 수록했습니다. 각 상황별로 최적화된 맞춤형 해결책을 제시하여 독자들이 자신의 상황에 대입하고 응용할 수 있도록 구성했습니다.