프롤로그
"사다리가 끊어지고 있습니다, 뛰어서 올라가시라고 이 책을 씁니다"

1부
지난 6년의 성적표, 바뀐 룰은 무엇인가?
1장. 6년 동안 정말 오를 곳만 올랐나
2장. 집값이 오르는 진짜 이유, 가짜 이유
3장. 기다린다고 다 오르는 것은 아니다
4장. 앞으로도 오를 지역을 찾는 공식

2부
대한민국 부동산을 읽는 새로운 문법
1장. '몇 채'의 시대가 끝났다
2장. 서울의 입주 물량은 과대평가되었다
3장. 전세가율을 어떻게 읽어야 상승 신호가 보이는가
4장. 월세화가 만드는 새로운 계층
5장. 재건축은 이제 로또가 아니다
6장. 규제지도가 곧 투자지도다
7장. 2026년판, 입지 가치를 결정하는 6가지 요소

3부
대한민국 주거 서열 22
1장. [1위 강남구] 절대 꺼지지 않을 수요층, 6년 뒤에도 압도적 1위
2장. [2위 서초구] 반포가 강남을 넘어선 6년
3장. [3위 송파구] 잠실의 완성, 그리고 다음 카드는?
4장. [4위 용산구] 미래가치가 마침내 현재 가격이 된 곳
5장. [5위 과천시] 서울이 아닌데, 서울 대부분을 이겼다
6장. [6위 성동구] 성수동은 어디까지 갈 것인가
7장. [7위 광진구] 원조 한강 변, 뒤늦게 시작된 재건축
8장. [8위 마포구] 3040 인기 주거지에서 강북 대표 선수로
9장. [9위 양천구] 목동 재건축, 6년째 기다림의 값
10장. [10위 강동구] 강남 4구 안착 이후의 과제
11장. [11위 영등포구] 여의도 재건축이라는 대형 변수
12장. [12위 동작구] 흑석·노량진이 마무리되는 시점
13장. [13위 중구] 주거가 귀한 도심, 그래서 비싸다
14장. [14위 종로구] 순위표에 처음 들어온 600년 도심
15장. [15위 성남시] 판교라는 일자리가 만든 도시
16장. [16위 서대문구] 북아현·가재울의 완성
17장. [17위 강서구] 마곡이 끝나고 남은 것
18장. [18위 동대문구] 청량리의 재발견
19장. [19위 하남시] 서울에 점점 더 가까워지고 있는 곳
20장. [20위 관악구] 신림·봉천, 서울 마지막 대규모 재개발
21장. [21위 광명시] 전 지역이 새 아파트가 되는 서울 아닌 서울
22장. [22위 연수구] 인천에서 유일하게 순위표에 진입한 이유, 송도

4부
그래서 나는 무엇을 할 것인가
1장. 무주택자 22개 안으로 들어갈 것인가, 밖에서 기다릴 것인가
2장. 1주택자 순위 상승 갈아타기의 세금 산술과 타이밍
3장. 다주택자 주택 가액 기준 전환 대응 시나리오 3가지
4장. 5060 은퇴 준비자 거주와 현금흐름을 분리하라
5장. 증여·상속 '얼마를 남길 것인가'보다 '무엇을 남길 것인가'
6장. 순위 밖 23위 이하는 매수하면 안 되는가

에필로그
앞으로 6년, 순위는 또 이렇게 바뀝니다

저자 : 김학렬
스마트튜브 부동산조사연구소 소장이자 스마트튜브 경제아카데미 대표이다. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서이며, 인기 부동산 칼럼니스트이다. 네이버 블로그 '빠숑의 세상 답사기' 이웃 20만 명, 유튜브 '스마트튜브(스튜TV)' 구독자 27만 명과 소통하며 부동산 투자를 안내하고 있다.
20여 년간 대한민국 부동산 흐름을 데이터로 읽어 온 대한민국 최고의 입지 전문가다. 한국갤럽조사연구소 부동산조사본부 팀장으로 일했고 국토교통부, LH공사 등 공공기관 및 국내 유수의 건설사들과 함께 1,000건이 넘는 부동산 리서치 프로젝트를 수행하며 시장의 본질을 꿰뚫는 안목을 쌓았다. 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하며 시장의 기회를 예리하게 포착해 왔다.
『이제부터는 오를 곳만 오른다』를 비롯해 『50부터 시작하는 은퇴 후 월급 만드는 부동산』 『3040 부린이 처음 부동산 투자』 『다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서』 등의 단독 저서와 『머니 트렌드 2026』 『당신만 몰랐던 부동산 투자』 등의 공동 저서를 집필했다.

“똘똘한 한 채도 등급이 있다!
당신의 아파트는 몇 등급인가?”
6년의 성적표로 다시 쓴 대한민국 주거 서열 TOP 22 황금 입지 아파트

“부동산 전문가의 말은 3년이면 잊힙니다.
하지만 저는 6년 전에 쓴 문장들을 지금 다시 꺼냅니다.”

부동산 시장이 과열될수록 집값에 대한 전망은 쏟아지지만, 자신의 전망이 맞았는지 틀렸는지 돌아보는 전문가는 드물다. 이 책 『이제부터는 오를 곳만 오른다』 개정판은 그 작업에서부터 출발한다. 저자는 6년 전 자신이 직접 추천했던 20개 지역의 대표 아파트를 오늘의 시세와 낱낱이 대조하며, 자신이 내놓았던 전망의 채점표를 가감 없이 공개한다.
저자는 전망이 빗나간 곳 앞에서 변명하지 않는다. 왜 그곳은 생각만큼 오르지 못했는지, 반대로 오른 곳에는 어떤 힘이 있었는지 끝까지 따져 묻는다. 그 과정에서 지난 6년 사이 시장을 움직인 새로운 동력을 발견했고, 바뀐 부동산 시장의 문법에 따라 아파트를 매수하기 전 무엇부터 따져 물어야 하는지를 새롭게 정리했다.
이번 개정판은 바뀐 기준에 맞춰 처음부터 목차를 다시 구성했다. 서울과 경기도를 구분하던 낡은 방식을 버리고, 강남부터 인천 연수까지 22개 지역을 골라 시장 가격 순서대로 줄을 세웠다. 과천은 어떻게 서울의 여러 구를 제치고 5위에 올랐을까. 고양과 세종이 빠진 자리에 종로와 동대문, 관악, 연수는 무엇을 무기로 각각 들어왔을까. 성남, 하남, 연수 등은 어떻게 서울의 다른 구도 들지 못한 순위에 이름을 올렸을까. 저자가 해석한 시장의 셈법을 따라가다 보면 각 지역의 진짜 체급을 볼 수 있다.
나아가 저자는 ‘6년 뒤의 예상 순위’까지 제시한다. 초판 발행 이후 6년간 지역별 가격 변화가 자산의 격차로 이어졌듯, 앞으로 어느 지역을 선택하느냐에 따라 그 결과도 달라질 것이다. 저자가 내다본 2032년의 순위표를 짚으며, 지금 주목해야 할 내 집 마련의 기회가 어디에 있는지 가늠해볼 수 있다.




“바뀐 정책이 곧 새로운 투자 지도다!”
10·15 대책부터 2026 세제 개편안까지 지금 가장 정확한 부동산 생존 전략

“지난 6년간 제가 만난 분들 가운데 가장 큰 손해를 본 분들은
부동산을 모르던 분들이 아니었습니다. 옛 규칙을 너무 잘 아는 분들이었습니다.”

부동산은 먼저 투자해 본 사람이 유리한 구조라고들 이야기한다. 하지만 그 말은 시장의 규칙이 바뀌지 않을 때에나 맞는 말이다. 저자는 오히려 규칙이 바뀌는 순간에는 과거의 성공 방식에 얽매이지 않고 새로운 기준을 받아들이는 사람이 더 유리하다고 말한다.
이번 전면개정판은 10·15 대책 이후 달라진 시장 환경과 부동산 세제 개편안을 반영하며 ‘판’이 바뀐 부동산 시장에서 새롭게 통용될 투자의 원칙과 판단 기준을 정리했다. 세금은 이제 몇 채를 가졌는지보다 어떤 집을 가졌는지를 묻고, 새 아파트는 점점 귀해지며, 전세라는 사다리는 월세로 바뀌어 사라지고 있다. 재건축과 규제를 둘러싼 셈법도 달라지는 상황에서 집을 매수하고, 보유하고, 매도하는 모든 순간의 기준이 어떻게 달라졌는지 하나씩 풀어 준다. 그동안 믿어 왔던 상식 가운데 무엇을 버리고 무엇을 붙잡아야 하는지가 비로소 보인다.
지역 분석에 집중했던 초판과 달리, 이번 개정판은 22개 지역에서 주목해야 할 아파트를 제시하는 데서 나아가 시장 전체의 흐름을 읽고 개별 매물의 투자 가치까지 스스로 판단하도록 돕는 종합 지침서가 되었다. 이제 막 공부를 시작한 사람은 바뀐 규칙부터 차근차근 배울 수 있고, 시장 경험이 있는 사람은 자신이 놓친 변화를 확인할 수 있다. 책에 실린 22개 지역뿐 아니라, 앞으로 만날 어떤 지역과 매물 앞에서도 흔들리지 않을 눈을 갖게 해 준다.



“앞으로 6년, 그래서 ‘나’는 어떻게 투자할 것인가?”
첫 집 마련부터 갈아타기, 은퇴와 증여·상속까지
최상급지 아파트로 올라타기 위한 상황별 여섯 가지 비책

좋은 입지를 알고 오를 지역을 알아도, 마지막에는 결국 ‘그래서 나는?’이라는 문제가 남는다. 똑같은 아파트를 보더라도 각자의 자금과 지금 사는 집, 앞으로의 삶에 따라 답은 달라진다. 그래서 이 책은 ‘정작 나는 무엇을 해야 하는가?’라는 질문에 명쾌한 답을 주기 위해 마지막 파트를 통째로 실행 전략으로 채웠다. 무주택자, 1주택자, 다주택자, 은퇴를 준비하는 5060, 증여와 상속을 고민하는 사람, 그리고 순위 밖 지역에 사는 사람까지. 여섯 유형별 실전 전략을 담아 독자가 자신의 상황에 맞춰 무엇부터 준비해야 할지 알 수 있도록 했다.
첫 집을 마련하려는 사람에게도, 더 나은 한 채로 갈아타려는 사람에게도 필요한 것은 지금 자신의 여건에서 가능한 최선의 선택이다. 『이제부터는 오를 곳만 오른다』는 그 선택의 기준과 실행 전략을 함께 제시한다. 앞으로 6년, 벌어지는 집값 격차를 지켜보는 데서 벗어나 내 집의 가치를 높일 구체적인 계획을 세우고 싶은 독자에게 이 책을 권한다.