이 책을 한국에 소개하며 5
서문 11

1 모리빌딩의 기업 문화와 초효율 넘버 빌딩의 개발 21
1 공통 이념과 혁신 23
2 나의 첫 업무 35
3 임대 빌딩 회사로서의 입지 구축 43

2 넘버 빌딩의 혁신: 오일 쇼크 후 안정성장에의 대응 45
1 라포레 하라주쿠: 패션 빌딩에 대한 도전 47
2 ‘혁신 넘버 빌딩’의 개발: 안정성장 시대에의 대응 56
3 1980년대 초 오피스 빌딩의 연속 준공: 회사의 체력을 다지다 68

3 아크 힐스: 민간 최초의 대형 복합 재개발 71
1 19년의 대장정: 아크 힐스 재개발 73
2 착공에 이르기까지의 계획 변천 79
3 착공 이후의 계획 변경 86
4 제3의 비즈니스 도심: 고밀도와 쾌적한 환경의 조화 89
5 제1, 2차 오일 쇼크와 부동산 시장의 격변 97
6 아크 힐스 프로젝트의 성과와 평가 100

4 ‘힐스’ 시리즈의 전개와 버블 붕괴 107
1 고텐야마 힐스: 제1종 주거전용지구의 고층 복합개발 110
2 시로야마 힐스: 간선도로와 접하지 않는 초고층 복합개발 117
3 롯폰기 퍼스트 빌딩: 버블 정점의 경쟁 입찰 프로젝트 128
4 버블 경제 시기의 부동산 업계 133
5 버블 붕괴 이후의 모리빌딩 139

5 버티컬 가든 시티의 도시상 구축 145
1 버티컬 가든 시티의 구상 147
2 아타고 그린 힐스: 버티컬 가든 시티의 프로토타입 149
3 모토아자부 힐스: 최고급 주거지를 향한 도전 167

6 롯폰기 힐스 I: 문화도심 콘셉트의 구축과 합의 형성 177
1 프로젝트 연혁 및 사회적 의의 179
2 TV아사히와의 만남과 재개발 과제의 정리 186
3 지역 활동의 시작 194
4 준비조합의 가동과 도시계획 결정 208

7 롯폰기 힐스 II: 문화도심과 버티컬 가든 시티의 실현 227
1 도시계획 결정부터 착공까지 229
2 착공부터 개장까지 269

8 포스트 롯폰기 힐스 프로젝트 307
1 도준카이를 재개발한 오모테산도 힐스 309
2 히라카와초 모리 타워: 지하철 실드 터널 상부의 복합개발 312
3 아크 힐스 센고쿠야마 모리 타워: 아크 힐스를 동쪽으로 확장 324
4 아크 힐스 사우스 타워: 두 개의 대규모 재개발을 연결하다 332
5 도라노몬 힐스: 환상 2호선에 걸친 민관 협동 복합 재개발 338
6 역풍 속 중국 진출 356

9 긴자 식스: 개발 역량을 통한 새로운 비즈니스 모델 361
1 프로젝트 연혁 363
2 컨설턴트 계약 체결: 프로젝트 전사 365
3 긴자 룰과 고도 제한: 프로젝트 제1막 371
4 건축계획안의 수립과 리먼 쇼크: 프로젝트 제2막 382
5 사업 체제의 재정비에서 착공까지: 프로젝트 제3막 389

10 도쿄는 세계 제일의 오피스 도시가 될 수 있는가 405
1 전후의 오피스 붐 407
2 오피스 빌딩 개발업자에게 축복받은 시장 환경 410
3 장래에 대한 우려 412
4 쇼와는 공장의 시대, 헤이세이는 오피스의 시대 414
5 일본 기업 본사라는 거품 415
6 위기를 기회로 바꾸다 417
7 부동산업의 미래 418

후기 421
추기 427
부록 431
야마모토 가즈히코 연보 439
한국어판 특별 부록: 인터뷰 441

저자 : 야마모토 가즈히코
1946년 출생. 교토대학교 공학부 건축학과를 졸업한 뒤 일본주택공단을 거쳐 1974년 모리빌딩에 입사했다. 이후 모리빌딩 개발 및 기획 부문에서 주요 직책을 맡았으며, 2003년 모리빌딩 부사장으로 취임했다.
야마모토 가즈히코는 모리빌딩이 단순한 건물 임대업을 넘어 도시를 기획하고 운영하는 회사로 진화하던 시기, 그 변화의 중심에 있었던 개발기획자다. 모리 다이키치로가 일군 민간 도시개발의 기반과 모리 미노루가 제시한 입체 도시의 비전을 현장에서 연결하며, 아크 힐스, 롯폰기 힐스, 오모테산도 힐스, 도라노몬 힐스, 긴자 식스 등 일본 현대 도시개발을 대표하는 프로젝트에 참여했다.
그는 개별 건축물을 짓는 개발자를 넘어, 지역의 잠재력을 읽고 비전과 사업성, 문화와 공공성, 다양한 이해관계자의 의지를 하나의 도시적 성과로 엮어낸 대표적인 개발의 프로듀서였다. 특히 모리빌딩식 도시개발이 추구해온 '지역가치 창출'의 방법론을 현장에서 체계화한 인물로 평가된다. 부동산협회 도시정책위원장, 재개발코디네이터협회 부회장, ULI 일본위원회 회장, 쓰쿠바대학교 객원교수, 도쿄도시대학교 객원교수 등을 역임했다. 저서 『도쿄 프로듀서-야마모토 가즈히코의 지역가치를 올리는 도시개발』는 모리빌딩의 주요 프로젝트를 통해 일본 도시개발의 사상과 실무, 그리고 지역가치 창출의 방법론을 기록한 유작이다.

역자 : 김도영
게이오기주쿠대학교 법학부를 졸업하고, 연세대학교 대학원에서 석사학위를 받았다. 노무라종합연구소(NRI)에 입사한 이후 기업 경영, 산업 전략, 시장 조사 등 다양한 컨설팅 프로젝트를 수행해왔다. 일본과 한국의 비즈니스 환경에 대한 이해를 바탕으로 양국의 산업도시부동산 관련 지식과 관점을 연결하는 작업에 관심을 두고 있다. 현재 노무라종합연구소 시니어 컨설턴트로 재직 중이다.

감수 : 박종현
성균관대학교 건축학과를 졸업하고 동 대학원에서 도시설계도시계획 석사학위를, 일본 와세다대학교에서 도시계획 박사학위를 받았다. 와세다대학교 이공학술원 조수 및 도시지역연구소 초빙연구원을 거쳐, 모리빌딩도시기획 주식회사에서 일했다. 이후 노무라종합연구소(NRI)에서 부동산 자산 가치 제고와 기업 성장 전략을 자문했으며, 현재 도시 전략 싱크 탱크 2GOOD 대표로 활동하고 있다. 성균관대학교 겸임교수, 한국부동산개발협회 최고위과정 지도교수로 현장과 강단을 잇고 있으며, 공역서로 『지역협업의 과학』, 『도쿄의 미래전략』 등이 있다.

건물 올리는 개발에서, 지역 가치 올리는 프로듀싱으로

롯폰기힐스와 아자부다이힐스는 오늘날 도쿄를 대표하는 장소가 되었다. 그러나 이 책이 주목하는 것은 완성된 풍경의 화려함이 아니다. 『도쿄 프로듀서』가 보여주는 것은 그 풍경이 만들어지기까지의 시간, 다시 말해 판단과 설득, 조율과 운영의 과정이다.
저자 야마모토 가즈히코는 모리빌딩의 핵심 실무자로서 40년간 도쿄의 대규모 도시개발 현장을 이끌었다. 모리 미노루가 도시의 비전과 방향을 제시한 리더였다면, 야마모토는 그 비전을 실제 사업 프로세스로 옮긴 인물이었다. 그는 단지 건물을 완성한 사람이 아니라, 권리자와 행정, 설계자와 운영자, 문화와 상업, 공공성과 사업성을 하나의 방향으로 묶어낸 도시개발 프로듀서였다.

모리 미노루는 “도시를 만드는 일은 한 편의 영화를 만드는 일과 같다”고 말했다. 영화가 감독의 상상력만으로 완성되지 않듯, 도시 역시 비전만으로 현실이 되지 않는다. 수많은 사람, 자본, 시간, 갈등, 협업, 조정이 모여야 비로소 하나의 장소가 완성된다. 이 책은 바로 그 거대한 제작 과정을 현장에서 끝까지 밀고 간 사람의 기록이다.

모리빌딩의 프로젝트가 특별한 이유는 높은 건물을 세웠기 때문만이 아니다. 아크힐스, 롯폰기힐스, 도라노몬힐스, 아자부다이힐스에는 업무, 주거, 문화, 상업, 호텔, 미술관, 광장, 보행 경험, 거리 운영이 하나의 도시 경험으로 엮여 있다. 모리빌딩은 건물을 개발하는 데서 멈추지 않고, 지역의 기능을 다시 설계하고, 사람들이 모이고 머물 이유를 만들어냈다.
한국의 개발 시장도 이제 같은 질문 앞에 서 있다. 토지비와 시공비는 높아지고, 단기 분양 중심의 개발 모델은 한계를 드러내고 있다. 대형 복합개발은 늘어나고 있지만, 그 장소가 어떤 기능을 가져야 하는지, 어떤 콘텐츠와 경험으로 지속될 것인지, 준공 이후 어떻게 운영되며 지역 가치를 높일 것인지에 대한 논의는 아직 충분하지 않다.

『도쿄 프로듀서』는 모리빌딩의 성공담이 아니라, 한국의 다음 세대 디벨로퍼가 무엇을 공부하고 어떤 책임을 가져야 하는지 묻는 책이다. 저성장 시대의 개발은 더 이상 단순히 건물을 짓고 분양하는 일에 머물 수 없다. 지역의 잠재력을 읽고, 사람자본행정문화운영을 하나의 방향으로 엮어 지역 가치를 올리는 프로듀싱 역량이 중요해지고 있다.

도시의 가치는 건물을 올린다고 저절로 올라가는가. 야마모토 가즈히코의 답은 분명하다. 좋은 도시는 비전과 기능, 설득과 운영, 그리고 긴 시간을 견디는 프로듀싱의 힘으로 만들어진다. 『도쿄 프로듀서』는 롯폰기힐스와 아자부다이힐스의 완성 사진보다, 그 뒤에 있었던 치열한 판단과 조율의 시간을 기록한 책이다. 책장을 펼치는 순간, 독자는 모리빌딩 회의실의 문 안으로 들어서게 된다.

책 속에서

모리 다이키치로, 미노루 부자는 자신들이 일궈온 독특한 기업 문화의 토대 위에서, 개발 대상 용지뿐 아니라 그 주변 지역의 가치까지 함께 높이는 것을 처음부터 염두에 두었다. 그들은 필요하다면 인접 용지와 공동건축도 마다하지 않았고, 시대를 대표하는 기업들을 위한 오피스 빌딩을 최대한의 효율성을 추구하며 세워나갔다.
---p.14

내 인생의 목표는 ‘개발 프로듀서’가 되는 것이었다. 이 회사라면 그 가능성이 열릴지도 모르겠다는 생각이 들었다. 그렇게 모리빌딩에 입사하고 나서, 처음 놀란 것은 ‘조례朝禮’였다. 단순히 인사를 나누는 데 그치지 않고, 다이키치로 씨(당시 사장)가 직접 고안한
‘17개조 이념’을 제창했기 때문이다. (중략)
당시에는 몰랐지만, 훗날 그 중요성을 서서히 깨닫게 되었다. 그때 모리빌딩은 신입 사원 공채를 시작한 지 2년 정도밖에 되지 않았을 때였다.
---p.25

모리 아키라 씨는 오일 쇼크 이후의 경제적 격변을 예견했던 것 같다.
그는 완전히 새로운 방식의 리조트 개발 모델을 만들어냈는데, 기업 회원제 리조트 시스템인 ‘라포레 클럽’(슈젠지, 나스 등)이었다.
---p.33

뒤쪽에 위치한 ‘제37 모리빌딩’ 부지는 원래 정사각형 땅으로, 어느 종합상사가 아파트 건설을 계획하던 곳이었다. 이 땅을 양도받게 되면서 앞서 언급한 ‘면面적인 오피스 거리’를 완성할 수 있었고, 그 결과 지역 전체의 가치를 크게 끌어올릴 수 있었다.
---p.60

오늘날 아크 힐스를 상징하는 핵심 시설인 ‘산토리 홀’이 계획의 최종단계에서야 결정된 것이다. 이는 도시개발에서 “마지막 순간까지 모든 가능성을 열어두고 검토해야 한다”라는 교훈을 뼈저리게 실감하게 해준 사례였다.
---p.83

인접한 토지의 소유권을 가진 차지권자借地權者들과의 협상은 난관의 연속이었다. 특히 개성이 뚜렷한 세 명의 인물은 나에게 협상의 본질에 대한 깊은 교훈을 남겼다.
---p.113

‘버티컬 가든 시티Vertical Garden City(입체 정원 도시)’라는 개념은 21세기 도쿄가 지향해야 할 이상적인 도시상像을 연구하는 과정에서 탄생했다. 그 원형Prototype은 바로 아크 힐스였다. 오피스, 호텔, 주거 등 4개 동의 초고층 건물을 세우고, TV아사히 방송센터와 산토리 홀을 지하와 저층부에 배치함으로써 지상과 옥상에 넓은 녹지 공간을 확보했다. 그 결과, 도심 한복판이라고는 믿기지 않을 정도의 풍요로운 자연환경을 창출할 수 있었다.
---p.147

이 프로젝트의 진가는 세계가 먼저 알아보았다. 2003년, 아타고 그린 힐스는 세계적인 부동산 개발 싱크 탱크인 ULIUrban Land Institute가 수여하는 ‘어워드 포 엑설런스 Awards for Excellence’를 수상했다. 이는 일본 프로젝트 사상 최초의 쾌거였다. (중략)
개점한 지 수십 년이 지난 지금도 이곳의 상징적인 레스토랑인 ‘젝스XEX’와 ‘다이고’는 여전히 성업 중이다. 이는 이 공간이 시대의 변화에도 도태되지 않고 환경에 완벽히 적응했음을 보여준다.
---p.165

전문가들 사이에서는 호불호가 갈릴지 모르지만, 모토아자부 힐스는 일본 타워 맨션의 역사에 한 획을 그은 독창적인 사례라고 생각한다. 훗날 자산가치의 상승이 이를 증명한다.
---p.173

우리는 착공과 동시에 준공 후 어떻게 운영할지에 대한 방법과 체제 수립 진행은 물론 도심 재개발Town Management을 독자적인 비즈니스 모델로 정착시키기 위한 연구를 병행하며, 프로젝트의 홍보와 브랜딩에 도전했다. 우리는 “재난 시 밖으로 도망치는 도시가 아닌, 안으로 도망칠 수 있는 도시”를 콘셉트로 삼았다. 그리고 지역 주민들이 안전하고 안심하며 머물 수 있는 방재 거점을 만드는 데 주력했다.
---p.183

초기 아크 힐스에서는 명문 호텔인 ‘호텔 오쿠라’에 운영을 위탁하여 법인 중심의 회원제 클럽을 설치했다. 하지만 대부분이 기업의 비즈니스 접대용으로만 소비될 뿐, 정작 회원 간의 끈끈하고 유기적인 커뮤니티는 좀처럼 형성되지 않았다.
---p.254

우리의 목표는 이 견고한 패러다임을 넘는 브랜드를 가진 도심 공동주택을 실현하는 것이었다. ‘문화도심’이라는 삶의 질을 실감할 수 있는 최상의 주택이 될 수 있도록 인테리어부터 서비스의 디테일에까지 모든 기준을 높여 계획했다.
---p.289

하지만 이 방식으로는 오모테산도 거리에 면한 ‘노면 점포’의 매력을 살릴 수 없었다. 임차인에게는 오모테산도에 직접 접하는 것이 큰 장점이며, 보행자에게도 개성 있는 점포가 거리의 흐름을 따라 이어지는 모습이 매력적일 것이다. 그래서 오모테산도의 언덕을 건물 안으로 끌어들여, 거리의 연장처럼 내부를 회유할 수 있는 동선을 만들 수 없을지 구상하게 되었다.
---p.313

내가 ‘긴자 식스 GINZA SIX(2017년 준공) 프로젝트’에 관여한 것은 1997~1998년경이었다. 당시 ‘마쓰자카야松坂屋’의 오카다 구니히코岡田邦彦* 상무를 처음 만난 이후, 2013년 본격적인 해체 및 착공에 이르기까지 무려 15년이 넘는 세월이 흘렀다.
---p.363

우선 ‘이념’이 중요하다. 회사가 왜 존재하는지, 무엇을 위해 도시개발사업을 하는지에 대한 명확한 정의가 있어야 한다. 어떠한 풍파에도 변하지않는 사고의 축을 세우는 것이 필수적이다.
다음으로 중요한 것은 ‘콘셉트’다. 지역의 입지 조건과 잠재력을 면밀히 검토한 후, 구체적으로 어떤 개발을 지향할지, 해당 지역을 어떤 모습으로 변화시키고 싶은지에 대한 공통의 목표를 설정해야 한다. 이는 사업 추진 과정에서 판단이 망설여지거나, 도중에 선택의 기로에 섰을 때, 길을 잃지 않게해주는 확고한 기준점이 될 것이다.
---p.422

프로젝트에 몰두하다 보면 때때로 자신이 지금 어디에 서 있는지, 무엇을 하고 있는지조차 보이지 않는 혼돈의 순간이 찾아오기 마련이다. 그럴 때 이 글이 잠시 멈춰 서서 자신을 되돌아보는 계기가 되었으면 한다.
---p.425