프롤로그 30억 원을 가진 가난한 사람 9

1부. 은퇴 전 반드시 해야 할 부동산 자기진단

1장. 자산가인데 불안한 사람들
강남 자가가 있어도 불안한 이유 20 | 집이 있어도 생활이 불안한 사람들 23 | 자산가지만 가난한 노인 26 | 부동산 비중이 너무 높은 사람들 29

2장. 은퇴 후 월 얼마가 필요한가
은퇴 후 생활비 계산법 33 | 부부 기준 월 300만 원 vs. 500만 원 36 | 노후 파산을 피하는 최소 현금흐름 38 | 의료비와 간병비를 반영한 현실 자산 계산 40

3장. 지금 가진 부동산으로 노후가 가능한가
내 집 한 채면 충분한가 45 | 부동산은 생활비의 얼마를 책임져야 하나 47 | 국민·퇴직·개인연금과 부동산의 역할 분담 50 | 부동산을 연금 보조 자산으로 보는 관점 53

4장. 집을 지킬 것인가 팔 것인가
강남 아파트를 끝까지 보유해야 하나 56 | 다운사이징은 언제 해야 하나 58 | 다운사이징 vs. 임대 전환 vs. 주택연금 60 | 집을 현금흐름으로 바꾸는 방법 63 | 역모기지(주택연금)는 언제 활용할까 65

5장. 부동산 자산 정리의 실제
다주택 정리 고민 70 | 절대 정리하면 안 되는 자산 72 | 지금 팔아야 할 부동산 74 | 상가는 월세가 계속 나온다는 착각 76 | 노후에 위험한 수익형 부동산 78

6장. 은퇴 후 투자 원칙은 완전히 달라진다
투자할까, 지킬까? 82 | 은퇴자는 회복 시간을 잃는다 84 | 고수익보다 중요한 회복 불가능한 손실 87 | 월세 vs. 배당 vs. 현금 89 | 부동산·현금·배당·연금의 균형 91

7장. 자녀에게 어디까지 도와줘야 하나
결혼자금 지원의 적정선 95 | 전세금 지원의 함정 98 | 증여와 지원의
차이 100 | 노후를 희생하는 부모들 102 | 부모 노후가 먼저라는 원칙
104

8장. 5060이 가장 많이 착각하는 부동산 상식
강남이면 무조건 안전하다 108 | 집이 많을수록 노후가 편하다 111 | 재건축이 노후를 책임져준다 112 | 주택연금은 손해다 115 | 서울만 살아남는다 117

2부. 은퇴 후 반드시 알아야 할 부동산 투자법

1장. 노후 부동산의 핵심 판단 기준
시세차익보다 현금흐름 128 | 고령화 시대의 수요 변화 130 | 은퇴자에게는 회복할 시간이 없다 132 | 신뢰 있는 정보를 찾는 법 133 | 미디어에 속지 않는 법(부동산 리터러시) 135 | 병원 접근성이야말로 노후 부동산의 핵심 136 | 고령자 친화 주거의 가치 변화 138

2장. 팔 집과 남길 집 구분법
절대 정리하면 안 되는 자산 142 | 지금 팔아야 할 부동산 144 | 상급지 한 채 전략이 알맞은 사람 146 | 강남보다 중요한 것 148 | 집을 지킬 것인가 팔 것인가 149 | 현금흐름을 만드는 자산의 조건 151

3장. 월세 포트폴리오의 핵심
평생 월급을 스스로 설계하다 154 | 소형·역세권·병원 인접 - 노후 월세의 황금 삼각형 156 | 고령층 임대 수요는 늘어난다 158 | 관리 가능한 규모만 가져가라 160 | 은퇴자에게 맞는 월세 구조 161 | 공실보다 무서운 유지비 163 | 월세와 배당금 비교 165

4장. 부동산 vs. 금융자산
한 바구니의 유혹 167 | 노후에는 부동산 비중을 줄여야 하는가 169 | 부동산 80%, 금융 20%의 위험 170 | 주식보다 부동산이 유리한 경우 172 | 부동산보다 금융상품이 유리한 경우 173 | 현금 보유가 중요한 순간 175 | 노후 자산 배분의 현실 원칙 177

5장. 은퇴자가 피해야 할 투자
잘 쌓은 탑을 무너뜨리는 한 방 180 | 재개발 묻지마 투자 181 | 수익형 부동산 광고의 함정 183 | 지인 추천 투자가 위험한 이유 185 | 은퇴 후 레버리지가 위험한 이유 187 | 회복 불가능한 손실이 시작되는 순간 188

3부. 풍족하고 우아한 노년 라이프를 위하여

1장. 노후 파산은 왜 시작되는가
의료비 앞에 장사 없다 200 | 요양원 비용은 얼마나 드는가 203 | 간병비가 자산을 무너뜨리는 과정 205 | 장기요양·간병비를 고려한 자산 배치 208 | 병원 접근성이 노후 부동산의 핵심 211

2장. 배우자 사망 이후의 자산 전략
혼자 남은 집 215 | 살던 집이 짐이 되는 순간 218 | 배우자 사망 이후 현금흐름 재설계 220 | 혼자 관리할 수 있는 자산만 남겨라 223

3장. 자녀 지원, 두 번째 고비
‘다들 해 준다’는 말의 함정 227 | 요청 기반 송금에서 계획 기반 증여로 229 | 지원에는 관성이 있다 231 | 손주 교육비까지 부담해야 할까? 233 | 자녀에게 집 사주다 노후를 망치는 경우 235 | 산소마스크의 원칙, 다시 237

4장. 상속보다 중요한 것은 가족이다
상속 준비보다 중요한 것 241 | 아파트 한 채 상속 시뮬레이션 243 | 공동상속이 위험한 경우 245 | 형제 갈등을 막는 방법 247 | 자녀별 자산 배분 원칙 249 | 상속 전에 꼭 해야 하는 대화 251 | 부동산만 남기면 생기는 문제 253 | 현금과 부동산의 비율 255 | 상속의 진짜 주제는 가족이다 256

5장. 손주 세대까지 남는 자산
자산보다 중요한 가족의 지속 가능성 259 | 고령화 시대에 살아남는 지역의 특징 261 | 노년층이 몰리는 지역의 미래 264 | 남겨야 할 자산과 정리해야 할 자산 266 | 죽기 전 반드시 정리해야 하는 것 266

에필로그 -당신의 마지막 30년을 위하여 272

저자 : 김학렬
스마트튜브 부동산조사연구소 소장이자 스마트튜브 경제아카데미 대표이다. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서이며, 인기 부동산 칼럼니스트이다. 네이버 블로그 ‘빠숑의 세상 답사기’ 이웃 20만 명, 유튜브 ‘스마트튜브(스튜TV)’ 구독자 27만 명과 소통하며 부동산 투자를 안내하고 있다.
20여 년간 대한민국 부동산의 흐름을 데이터로 읽어온 대한민국 최고의 입지 전문가다. 한국갤럽조사연구소 부동산 조사본부 팀장으로 일했고 국토교통부, LH공사 등 공공기관 및 국내 유수의 건설사들과 함께 1,000여 건이 넘는 부동산 리서치 프로젝트를 수행하며 시장의 본질을 꿰뚫는 안목을 쌓았다. 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하며 시장의 기회를 예리하게 포착해 왔다.
《3040 부린이 처음 부동산 투자》 《다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서》 《경기도 부동산의 힘》 《서울 부동산 절대원칙》 《인천 부동산의 미래》 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》 《대한민국 부동산 미래지도》 등의 단독 저서 및 《머니 트렌드 2026》 《당신만 몰랐던 부동산 투자》 《빠세클럽 부동산 파이널 투자 전략》 등의 공동 저서를 집필했다.

“살던 집을 지킬 것인가, 줄일 것인가, 월급으로 바꿀 것인가?”

다운사이징·임대 전환·주택연금,
내 집을 평생 월급으로 바꾸는 3가지 선택지로
나에게 맞는 부동산 리밸런싱 준비하는 법

은퇴 전과 은퇴 후에는 같은 부동산도 전혀 다른 기준으로 바라봐야 한다. 젊을 때는 가격 상승 가능성이 가장 중요한 기준이었다면, 은퇴 후에는 현금흐름, 환금성, 고령화 시대의 수요 변화가 새로운 판단 기준이 된다. 집값이 많이 올라도 필요할 때 현금으로 쓸 수 없다면 노후 생활에는 도움이 되지 않고, 지금 인기 있는 부동산이라도 10년, 20년 뒤 수요가 사라진다면 노후 자산으로서 가치는 떨어진다. 만약 목표 생활비가 월 400만 원이고 연금이 220만 원이라면, 부족한 180만 원이 바로 ‘내 부동산이 벌어와야 할 월급’이다. 또한, 은퇴를 앞둔 5060에게 어려운 문제 중 하나는 평생 살아온 집을 어떻게 할 것인가다. 가격이 많이 오른 집을 팔자니 다시는 살 수 없을 것 같고, 끝까지 보유하자니 세금과 관리비는 부담스럽다. 이 책은 다운사이징, 임대 전환, 주택연금이라는 현실적인 선택지를 안내한다. “집을 팔아야 하나?”라는 막연한 고민을 “내게 필요한 현금흐름을 만드는 최적의 방법은 무엇인가?”라는 구체적인 의사결정으로 바꾸도록 돕니다. 자산의 크기가 아니라 자산의 배치가 노후의 질을 결정한다는 것이 이 책의 핵심이다.

화려한 건물주보다, 매달 꼬박꼬박 돈 받는 은퇴자가 되어라
하나, 소형×역세권×병원 인접이라는 노후 부동산의 황금 삼각형 찾기
둘, 부동산+금융자산+현금+연금으로 만드는 흔들리지 않는 노후
셋, 회복 불가능한 손실을 피하는 법
오래, 안정적으로 월급을 줄 부동산만 남기는 법

은퇴 후 월세 투자의 목적은 수십 채를 가진 임대사업자가 되는 것이 아니다. 시장이 흔들리고 나이가 들어 관리 능력이 떨어져도 매달 안정적으로 들어오는 현금흐름을 만드는 것이다. 1~2인 가구가 늘어날수록 소형 주택의 수요층은 두꺼워지고, 역세권은 나이와 세대를 불문하고 지속적인 주거 수요를 확보하며, 병원 접근성은 고령화가 진행될수록 더욱 중요한 입지 조건이 된다. 단 좋은 물건을 고르는 것만큼 관리 가능한 규모인지도 중요하게 생각해야 한다. 이 책은 높은 수익률보다는 공실과 관리 부담, 유지비까지 감안하고도 끊기지 않는 현금흐름을 만들어 ‘80세의 나’까지 고려한 포트폴리오를 설계하도록 돕는다. 노후에는 필요한 순간에 사용할 수 있는 자산이 얼마나 있는지가 중요하다. 부동산에 자산 대부분이 묶여 있는 사람은 집값이 아무리 높아도 매달 생활비가 부족하면 결국 금융자산을 꺼내 써야 하고, 그 자산이 먼저 소진되는 순간 노후 생활 전체가 흔들릴 수 있다. 이를 대비한 방법도 안내한다. 또한 은퇴 후에는 실패를 만회할 월급과 시간이 부족한 만큼 재개발 ‘묻지마 투자’, 고수익을 보장한다는 수익형 부동산, 지인 추천 투자, 과도한 레버리지 등 노후를 한 번에 무너뜨릴 수 있는 투자를 피하는 법도 구체적으로 설명한다. 수익을 더 내는 것보다 회복 불가능한 손실을 만들지 않는 것이 은퇴 투자의 첫 번째 원칙이다.

“내 노후를 지키는 것이 자녀에게 남기는 최고의 유산이다”
의료비·간병비부터 자녀 지원, 배우자 사망, 상속까지
병들어도, 홀로 남아도, 떠난 뒤에도 무너지지 않는 마지막 30년의 자산 전략

이 책이 다루는 것은 부동산 투자에만 그치지 않는다. 70대, 80대로 접어들면서 반드시 마주하게 될 의료비와 간병비, 배우자가 먼저 세상을 떠난 뒤 홀로 관리해야 할 집과 자산, 자녀 결혼자금과 손주 교육비 지원, 그리고 마지막에는 상속까지 이어진다. 이 책은 자녀에게 집 한 채를 물려주는 것보다 자녀에게 짐이 되지 않는 부모의 노후를 만드는 것이 먼저라고 강조한다. 노후 필수 자산과 간병 자금을 확보한 뒤 남는 범위에서만 자녀를 지원하고, 계획적으로 증여해야 한다. 나아가 상속 역시 절세보다 중요한 것은 가족이라고 말한다. 부동산 한 채를 공동 상속해 형제간 갈등의 씨앗을 남기기보다 살아 있을 때 자산을 정리해 공평하게 나눌 수 있는 구조를 만들고, 가족과 충분히 대화해야 한다. 병들어도, 홀로 남아도, 떠난 뒤에도 가족과 자산이 무너지지 않는 것. 그것이 이 책이 정의하는 진짜 성공한 부동산 투자이자 우아한 노후이다.

책 속에서

강남에 살면서 에어컨 켜기가 무서운 사람. 11억짜리 집을 가지고도 임플란트를 미루는 사람. 평생 부동산으로 돈을 벌었는데, 정작 자기 노후 앞에서는 아무것도 할 줄 모르는 사람. 저는 이들을 ‘자산가형 빈곤층’이라고 부릅니다. 가진 것은 많은데, 쓸 돈이 없는 사람들. 금고는 가득 찼는데, 그 금고를 열 열쇠가 없는 사람들. 그리고 이것은 남의 이야기가 아닙니다. 지금 이 책을 펼친 당신의 이야기일 수 있습니다.
p.10, 프롤로그

5060은 인생에서 가장 강력한 시기입니다. 자본이 정점에 있고, 경험이 쌓여 있고, 판단력이 무르익었습니다. 부동산 투자에서 이 세 가지를 동시에 갖춘 시기는 다시 오지 않습니다. 그래서 저는 이 시기를 ‘승부의 황금기’라고 부릅니다. 그런데 황금기에는 치명적인 단서 조항이 하나 붙어 있습니다. 회복할 시간이 없다는 것입니다.
p.17, 1부. 진단 없는 처방은 없다

“팔아야 한다는 건 압니다. 그런데 소장님, 산 가격이 있는데 지금 팔면 손해를 확정하는 거잖아요. 본전만 오면 팔려고요.”
저는 이 문장을 ‘본전의 주문’이라고 부릅니다. 다주택 정리를 가로막는 가장 강력한 주문이죠. 그런데 이 주문에는 치명적인 논리 결함이 있습니다. 류재현 씨가 천안 아파트를 4억 원에 샀다는 사실을, 시장은 전혀 모릅니다. 시장이 아는 것은 그 아파트의 오늘 가치인 3억 4천만 원뿐입니다. 취득가 4억 원은 류재현 씨의 통장에만 존재하는 과거의 기록이지, 미래 가격을 끌어올리는 자석이 아닙니다. 그러니 질문이 바뀌어야 합니다. “지금 나에게 현금 3억 4천만 원이 있다면, 나는 이 아파트를 사겠는가?”로요.
p.71, 1부 5장. 부동산 자산 정리의 실체

투자 블랙리스트 점검표
1 재개발·재건축은 ‘예정(사업시행인가 이전)’과 ‘진행’을 구분했는가? 예정 구역에 은퇴 자금을 넣지 않았는가?
2 ‘확정·보장·마지막’이 박힌 수익형 부동산 광고를 경고문으로 읽는가? 그 자리에서 결정하지 않고 2주 후 제3자 검증을 거치는가?
3 지인 추천 투자에서 ‘누가 권했는가’를 판단에서 분리했는가? 거절의 대본을 준비했는가?
p.190, 2부 5장. 은퇴자가 피해야 할 투자

한 사람이 떠난 뒤에 남은 사람이 허둥지둥 준비하는 것보다, 부부가 건강할 때 “만약 한 사람이 먼저 떠나면 남은 사람은 이렇게 하자”고 미리 그림을 그려두는 것. 어느 자산을 남기고 어느 자산을 정리할지, 자산 지도는 어디 있는지, 현금흐름은 어떻게 재편할지. 이걸 미리 상의해 두면, 실제로 그날이 왔을 때 남은 사람은 슬픔에만 집중할 수 있습니다. 재정 혼란까지 겹치지 않으니까요.
배우자를 위한 마지막 사랑은 어쩌면 ‘당신 혼자 남아도 고생하지 않게’ 미리 정리해 둔 한 장의 자산 지도와 단순하고 튼튼한 자산 구조일지도 모릅니다.
p.225, 3부 2장. 배우자 사망 이후의 자산 전략